La vivienda asequible, gran asignatura pendiente en España, a debate en el Colegio

El Colegio fue sede, el pasado 16 de febrero, de un encuentro profesional preparatorio del MIPIM 2023, la feria inmobiliaria más importante del mundo, que este año organiza la localidad francesa de Cannes del 14 al 17 de marzo.

A instancias de la compañía Meridiana-Círculo Inmobiliario, el salón de actos reunió a un nutrido ramillete de expertos que, tras la bienvenida de Jesús Paños Arroyo, presidente del Colegio, debatieron sobre la inversión en vivienda asequible. Participaron Sandra Daza, directora general de Gesval; Roger Pla, partner del despacho de abogados Roca Junyent; Henry Gallego, CEO de Ktesios Socimi, y Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.

Los ponentes pusieron de manifiesto el grave problema que sufre España en esta materia, un país en el que la demanda supera con creces a la oferta. Coincidieron en que la vivienda asequible se ha convertido en un segmento atractivo para el inversor y en que  la tendencia de futuro vira progresivamente hacia el régimen de alquiler.

Otro punto de coincidencia fue la tendencia de las administraciones públicas a extrarregular, lo que desemboca en situaciones desastrosas para el inversor. Para los participantes, si toda la responsabilidad de la vivienda asequible descansa sobre la iniciativa privada, no se solucionará el problema, puesto que el parque público de vivienda social en España es el más bajo de Europa en estos momentos. 

La vivienda asequible en alquiler en zonas periféricas tiene actualmente un enorme   potencial para atenuar el problema de acceso a la vivienda, dada la masificación de los grandes núcleos urbanos. Sin embargo, existe un nulo apoyo por parte de la Administración en general para iniciativas de este tipo. 

La falta de profesionalización en la gestión de este tipo de activos fue también nota común subrayada por los expertos, lo que redunda en pésimos servicios al inquilino y en un olvido de la parte más humana de la gestión.

En la mesa redonda se puso de manifiesto la elevadísima tasa de esfuerzo sobre los ingresos que supone para el ciudadano el acceso a una vivienda, y se destacó la espiral de crecimiento de los costes en la actividad, como el de los materiales, el gasto operativo y la financiación. En este sentido, las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Málaga son las que sufren mayor tensión por la escasa oferta y enorme demanda.

Los participantes coincidieron en apuntar la necesidad de incorporar al mercado de vivienda asequible buena parte de la obra semiacabada antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, cartera de activos que podría elevarse a medio millón de viviendas que servirían para paliar la delicada situación actual. En este sentido, los expertos demandaron también una mayor reconversión de usos en la edificación construida afectada por la anterior crisis y, por tanto, mayor agilidad en los procesos de tramitación.

Otro punto de unanimidad fue la crítica a ciertas medidas como el tope al incremento de los alquileres, que ha provocado una progresiva retirada de la vivienda de alquiler para engrosar el mercado de ventas. Asimismo, el tope de alquileres genera menos estímulos para el mantenimiento correcto de las viviendas en situación de arrendamiento.

En la jornada informativa también intervino Javier González Ramiro, director de Producción de SEPES, la entidad estatal de suelo, que destacó en su ponencia el papel de esta sociedad estatal como instrumento de reequilibrio territorial en la asignación de suelo para vivienda en España.

Por parte del Colegio intervino en la jornada José Manuel Sánchez, director del Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria “Asset, Property & Real Estate Management”, de la Fundación Escuela de la Edificación (FEE), título propio de la Universidad Francisco de Vitoria. Sánchez subrayó la laguna universitaria que todavía existe sobre formación inmobiliaria y destacó el programa docente del máster de la FEE, de carácter modular, que incluye formación sobre áreas clave como el urbanismo, la valoración de inmuebles, la dirección y la optimización de activos.